KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA TAHLİYE SEBEPLERİ

KİRACI HANGİ NEDENLER İLE TAHLİYE EDİLİR?

Kira konusunda mevzuat, daha çok kiracıyı korumak amacıyla yapılmıştır. Kiracıyı tahliye etmek için süre ve ihtar koşullarına riayet etmek yeterli olmamaktadır. Tahliye davası açılacak ise dava dilekçesinin içeriğinin delillere dayanılarak ve sağlam gerekçelere dayanılarak hazırlanması gerekir. Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli yapılmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı verilirken kiralayana bu hak verilmemiştir.  Kanun koyucu bu hakkı kiralayana 10. yılın sonunda vermiştir.

• Belirli süreli yapılan konut veya çatılı iş yerlerine dair kira sözleşmeleri hiçbir zaman belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmeyecektir. Bu sözleşmeler her dönem sonundan itibaren 1 YIL süreyle uzayacaktır.
• Belirsiz süreli yapılan konut veya çatılı iş yerlerine dair kira sözleşmelerini kiralayanın tahliye nedeni olmaksızın feshetmesi; sözleşmenin süresinin 10 yılı doldurmasına bağlıdır. (TBK’nun 347/2. maddesi)

TBK’nun 347. maddesi gereğince 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kiracının tahliye edilme koşulları:

• Sözleşme süresi 1 yıl ise bu sürenin bitiminden itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır.
• Sözleşme imzalandığı tarihten itibaren 11. yılın dolmasından 3 AY önce feshi bildiren ihtar kiracıya ulaşmış olmalıdır. İhtarı noterden çekmek yeterli değil, ihtarın kiracıya usulüne uygun tebliğ edildiğini takip etmek gerekir. İhtarın içeriğinin usule uygun olması ve noter aracılığıyla düzenlenmesi kiraya verenin ispat yükümlülüğünü kolaylaştıracaktır.
• Sözleşme imzalandığı tarihten itibaren 12. yılın içinde istediğiniz zaman 10 yıllık kiracının kiralanandan tahliyesi davasını açabilirsiniz.     
• Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde bu dava açılır. 
• Kiracıya karşı bu dava açıldığında ihtar usulüne uygun kendisine tebliğ edilmedi ise; cevap dilekçesinde bu itirazı yapmalıdır. Feshi bildiren ihtarın tebliğine dair itiraz yok ise;  hakim resen bu durumu araştırmayacaktır.   

TBK’nun 350. maddesi gereğince İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliye edilme koşulları:

• Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler; kiralanan taşınmaza konut ya da iş yeri olarak kullanmak için ihtiyaçları olmalıdır.
• Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması halinde kiralayan durumundaki paydaş kiralayan sıfatına dayalı olarak tek başına dava açabilir. Kiralayan paydaş sayısı birden fazlaysa tüm kiralayan paydaşların birlikte dava açması zorunludur.
• Kiralayan konumunda olmayan pay maliklerinin tahliye davası açabilmeleri pay ve paydaş çoğunluğu bulunma koşulu aranır.
• Kiralanan taşınmazda elbirliği ile mülkiyet var ise; tüm maliklerin birlikte dava açması zorunludur.  
• İhtiyaç; dava açıldığı zaman ve yargılama boyunca devam etmeli ve gerçek, samimi, zorunlu olması gerekir. Yargılama sırasında ihtiyaçlı değişebilir; Kiralayanın altsoyu olan kızının ihtiyacı için bu dava açıldı diyelim. Yargılama uzadığından kızının ihtiyacı kalmadı ancak kiralayanın kendi ihtiyacı hasıl oldu ise, ihtiyaç sahibi değiştiği nedeniyle tahliye davası ret olunmaz. Bu aynı zamanda ıslah değildir. Unutmayalım ki; davanın konusu ihtiyacın olması ve yargılama boyunca devam etmesidir.
• Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç tahliye sebebi olarak kabul edilemez.
• İş yeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında, ihtiyaçlının kirada olması halinde; ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının tek başına kirada olması yeterli gelmez. İhtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da kiralananın yapılacak iş için halen kullanılan iş yerinden daha üstün durumda olması veya eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Bu durum ancak keşif ile tespit edilir. Eşdeğer durumunda mülkiyet hakkına üstünlük tanınarak tahliye davası kabul edilmelidir.  
• İş yeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasında tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise; mahkeme bu durumu resen dikkate alamaz. Buna karşın kiralanan yerin halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa dahi ihtiyaç iddiası içinde bu durum da var kabul edildiğinden mahkeme resen araştıracaktır. 
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayan veya yukarıda sayılan yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma ihtiyacı ortaya çıkabilir. İhtiyaç hasıl olur olmaz kiracı tahliye edilemez. Kiralayan ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 AY içinde kiracıyı bu ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK’nun 328-329. maddeleri gereğince kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiralayan en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Kiralayan fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşaltmamışsa bu durumda kiralayan fesih dönemi sonundan itibaren 1 AY içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Türk Borçlar Kanununda kiraya dair süreleri düzenleyen maddeler emredici nitelikte olduğundan hakim tarafından resen incelenir. Sürelere uyulmadan açılan dava usulden reddedilir.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldıktan sonra kiralayan taşınmazı satılığa çıkarır ise; ihtiyacın samimi olmadığı ortaya çıkmış olacak bu nedenle yargılama gideri + vekalet ücreti davalı lehine nispi olarak takdir edilecektir. (3.HD. 2019/4504 E.-2019/9283 K)
• Kiralayan tüzel kişi örneğin şirket ise; ortağının ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açar ise bu ihtiyaç samimi olmadığından kabul görmeyecektir. Şirket kendi ihtiyacını ileri sürerek bu davayı açmalıdır. 
• İhtiyaç nedeniyle iş yerinin tahliyesi davalarında mutlaka keşif yapılmalıdır. Hakim keşif ve bilirkişi raporu ile dava dilekçesinde belirtilen iş için tahliyesi istenilen yerin uygun olup olmadığını, ihtiyacın gerçek olup olmadığını tespit edecektir. 
• Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır. 
• Kiracı tahliye ettikten sonra kiralayan taşınmazı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiralayan ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Yargıtay tahliye edilen kiracıya tazminat verilmesi için tahliyenin icra zoru ile yapılmış olmasını aramaktadır.

TBK’nun 350. maddesi gereğince yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle kiracının tahliye edilme koşulları:

• Kiralayan, kiracının tahliyesini kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı için istiyorsa bu durumda, imar onaylı inşaat projesini veya inşaat ruhsatını da mahkemeye sunmalıdır.
• Kiralayan tadilat nedeniyle tahliye davası açacak ise; bu tadilat esaslı olmalıdır.  Esaslı olmayan onarım, genişletme yahut değiştirme amacıyla yapılan tadilat nedeniyle kiralayan, kiracıyı tahliye edemez. Her somut olaya göre tadilatın önemli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayan kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 AY içinde yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye davasını açabilir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK’nun 328-329. maddeleri gereğince kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiralayan en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Kiralayan fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşaltmamışsa bu durumda kiralayan fesih dönemi sonundan itibaren 1 AY içinde yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Türk Borçlar Kanununda kiraya dair süreleri düzenleyen maddeler emredici nitelikte olduğundan hakim tarafından resen incelenir. Sürelere uyulmadan açılan dava usulden reddedilir.
• Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde yeniden inşa veya esaslı tadilat  nedeniyle tahliye davası açılır. 

TBK’nun 351. maddesi gereğince yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliye edilme koşulları:

• Yeni malik taşınmazı tapuda devir aldığı tarihten itibaren 1 AY içerisinde kiracıya yeni malik olduğunu ve kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olduğunu bildirir.
• Yeni malik taşınmazı tapuda devir aldığı tarihten itibaren 1 AYLIK süre içinde yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesini aynı şartlarla üstlenmiş olur.
• Yeni malikin kiracıya yapacağı yazılı bildirimin içeriği ve yapılma usulü önemlidir. Bildirim kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olmalıdır.
• Tahliye davasının iktisap tarihinden itibaren 6 AY geçtikten sonra açılması gerekir. Dava açma süresinin üst sınırına dair bir düzenleme olmadığından davanın iktisap ve ihtiyaç iddiasını bildirir ihtarın tebliğini izleyen kira dönemi sonuna kadar açılabileceği kabul edilmektedir.
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açıldığında; kiracının iktisabın muvazaalı işleme dayandığı iddiası dinlenmeyecektir. (HGK.2001/6-577 E.-2001/575 K.)
• Önceden paydaş olduğu halde yeni pay iktisap eden paydaşın, yeni malik olarak tahliye davası açma hakkı yoktur. (6.HD. 2006/12471 E.-2006/1549 K)   
• Yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre varsa tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle birlikte ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Kanun koyucu yeni malike TBK m. 351/1’den farklı bir ihtiyaç sebebi ile sona erdirme hakkı daha tanımıştır. Buna göre 351/2’de yeni malik dilerse bu hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile kullanabileceği hüküm altına alınmıştır.
• Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde yeni malik tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır. 

TBK’nun 352/1. maddesi gereğince yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliye edilme koşulları:

• Kiracı/vekili taşınmazı tahliye edeceğine dair taahhüt vermiş ise bu taahhüdü yerine getirmelidir. Kiracının vekil tayin ettiği bir kişi bu sözleşmeyi kiracıyı temsilen imzalayabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus genel vekaletnamenin yetersiz kaldığıdır. Kişi tahliye taahhütnamesi imzalamak konusunda özel olarak vekil tayin edilmiş olmalıdır.
• Kiralayan tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası açabilir ya da İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır. Uygulamada en çok kullanılan kiracıyı tahliye etme yöntemi budur diyebiliriz.
• İcra takibi yapılması halinde taahhütteki imzanın inkarı halinde İİK’nun 269 vd. maddelerinde itirazın geçici kaldırılması düzenlenmediğinden icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması istenilemez. 
• Tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeniden sözleşme yapılmış ise; taahhüt geçersiz olacaktır.
• Şarta bağlı yapılan taahhüt geçerlidir, bu durumda 1 aylı süre şartın gerçekleştiği tarihten itibaren başlar.
• Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tamamının bu taahhütte bulunması gerekir. Yalnızca bir kiracıdan alınan taahhütname tahliye davasında veya İcra dairesi tarafından itibar edilmeyecektir.
• Tahliye taahhüdün imzalayan kiracı vefat eder ise; kiracı ile birlikte oturanlar da taahhüt ile bağlıdır.
• Tahliye taahhüdü metninde düzenleme tarihi bulunmasa dahi kiralayan taahhüdün kiralanan taşınmazın tesliminden sonra verildiğini ispatladığı takdirde geçerli bir taahhüt olarak kabul edilmektedir. Kira sözleşmesinde bir yıllık kira bedeline göre yazılı delil ile ispat gerekiyorsa;  tahliye taahhüdü yapılma tarihi de yazılı delil ile ispat edilmesi gerekir.
• Taahhütte kiralanan taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirli olması zorunludur.
• Tahliye taahhüdü ile icra takibi başlatıldığında; ödeme emri kiracıya tebliğ edildikten sonra İmza inkarı yapılmayan taahhütlerde düzenleme ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu savunmasına itibar edilmez.
• Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin eki şeklinde ise; bu taahhüt geçersiz olacaktır. Ancak tekrarlanan kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhüt geçerlidir.
• Kiracı tahliye taahhüdünün iradeyi sakatlayan (hata, hile, tehdit) nedenlerle geçersiz olduğunu iddia ediyor ise; dava açarak iddiasını ispat etmelidir. (TBK’nun 39. Maddesi) Kiracı bu davayı bir yıl içinde açmalıdır.
• Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını ileri süren kiracı bu iddiasını ispatla yükümlüdür. (HGK. 2017/6-975 E.-2021/1108 K)
• Kiracı düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan eklendiğini ileri sürmüş ise bu iddiasını aynı kuvvette başka bir belge ile kanıtlamak zorundadır. (3.HD. 2017/1536 E.-2017/475 K)
• Tahliye davası açma hakkı kiralayana aittir. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı da yoktur.

TBK’nun 352/1. maddesi gereğince 2 haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliye edilme koşulları:

• Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde: bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiralayan kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
• İhtarda ödenmeye kira bedelinin ait olduğu ay veya aylar, kira bedeli miktarı, kira borcunun ödenmemesi halinde sonucun bildirilmesi gerekir. İhtarda “yasal yollara başvurulacaktır” denilmesi yeterli görülmemektedir. İhtarda akdin feshedileceği ve taşınmazın tahliyesinin istenileceği söylenmelidir. 
• Birden fazla ödenmeyen kira bedeli var ise her biri için ayrı ihtar gönderilmelidir. Birde fazla ayın kira borcu için tek ihtar çekildi ise; bu birinci ihtar olarak kabul edilir.   
• Ödemenin ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihten sonra yapılması halinde ihtar haklı ihtar sayılır.
• İhtarın gönderildiği tarih ile tebliğ edildiği tarih arasında ödemenin yapılmış olması halinde ihtar, haklı ihtar sayılmaz.
• Davanın bir yıllık kira döneminin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde açılması gerekir.
•  Dava açma hakkı kiralayana aittir. Kiralayan olmayan malikin iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle kira bedellerinin kendisine ödenmesini ihtar etmesi gerekir. İhtarın tebliğinden sonra ödenmeyen kira borcu olmalı ki iki haklı ihtarda bulunulmuş olsun.
• Aynı durum yeni malik için de geçerlidir. Yeni malik bu davayı açabilmesi için öncelikle kira bedelinin kendisine ödenmesini bildirmelidir.  

TBK’nun 352. maddesi gereğince kiracı veya eşinin aynı ilçe veya belde de konutunun bulunması nedeniyle tahliye edilme koşulları:

• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
• Kiralanan veya birlikte yaşadığı eşinin sahip olduğu taşınmazın konut olarak kullanılıyor olması şarttır. Söz konusu yer fiiliyatta iş yeri olarak kullanılıyor ise; bu yer tapuda mesken olarak geçse bile tahliye istenilemez.