Kentsel Dönüşüm Hukuku Uygulamaları
Kentsel Dönüşüm Hukukunun Temel Kavramları
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. İnsanların kullandığı yapılar, hayvanların barındığı yapılar, eşyaların korunması için kullanılan yapılar için riskli yapı olup olmadığı tespit edilebilir. İnşaat halinde henüz tamamlanmamış yapılar ile metruk (terk edilmiş) kullanılmayan yapılar için riskli yapı tespiti yapılamaz.
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır.
Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlardır.
Bakanlık: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır.
İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini kapsamaktadır.
Kentsel Dönüşüm Hukukunun Uygulanması (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Yönetmeliği)
Riskli yapıların tespiti kim tarafından nasıl yaptırılır? Bir yapının riskli olup olmadığının tespiti malik veya taşınmazı kullanan tarafından bağımsız olarak yapılamaz. Bir yapının riskli yapı olup olmadığının tespitini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya bu bakanlık tarafından lisans verilmiş yapı denetim firmaları, üniversiteler tarafından yapılmaktadır.
İlk Adım: Riskli Yapı Tespiti
Malikler veya kanuni temsilcileri, lisanslı kuruluşa başvuru yapar. Binada tek bir malik de lisanslı kuruluşa binanın riskli yapı olup olmadığının tespitinin yapılması için başvuru yapabilir. Rapor masrafını talep eden malikler karşılar. Karot alma, zemin etüdü gibi teknik incelemeler yapılır. Malik veya maliklerden birkaçı tespite engellemeye çalışırsa o yerin mülki idare amirinin ilçe ise kaymakamın yazılı izniyle kolluk kuvveti kullanılarak kapalı alanlar açılır ve tespit yapılır. Lisanslı kuruluş tarafından rapor hazırlanılarak bakanlığa sunulur. Bakanlık inceleme sonucunda riskli yapı onayı verebilir. Riskli yapının tapu sicilinde bu yapının riskli olduğu şerh edilir.
İkinci Adım: Riskli Yapı Kararının Tebliği ve İtiraz Süreci
Tüm maliklere bu karar tebliğ edilir. Tebliğ e devletten yapılır, riskli binanın giriş kapısına asılmak suretiyle ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sitesinde 15 gün ilan edilir. Binanın bulunduğu muhtarlıkta askı ilan suretiyle de ilan yapılır. Muhtarlıkta ilan 15 gün askıda kalır. Bu sürenin bitiminde malikler bu tespite 15 gün içinde itiraz edebilir. İlde varsa Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğüne, yoksa Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüklerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığına itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversitelerden öğretim üyeleri ve Bakanlık ve Başkanlık temsilcilerinden oluşan risk tespit komisyonu tarafından 60 gün içerisinde incelenip karara bağlanır. Heyet karar verene kadar yıkım veya tahliye işlemleri durur. İtiraz ret olursa işlemler devam edecektir. İtiraz kabul edilirse yani riskli yapı tespitinin haksız olduğunun tespit edilmesi sonucunda işlemler tamamen kaldırılır ve bina hakkında riskli yapı kararı kaldırılır. Tapuya yazılan riskli yapı şerhi terkin edilir. Komisyonun kararına göre riskli yapı kararı kesinleşir veya iptal edilir. Riskli yapı kararı idari bir işlem olduğundan idari yargı yoluna gidilebilir. Riskli yapı kararına karşı itiraz yoluna gitmeden önce de dava yoluna gidilebilir. İptal davası için malik riskli yapı kararının tebliğinden itibaren ya da itirazının reddedilmesinden itibaren 30 günlük süre içerisinde binanın bulunduğu yer idare mahkemesinde davasını açmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre olduğundan uyulmadığı takdirde dava hakkı kaybedilmiş olacaktır. Malik, temsilcisi, mirasçının bu davayı açma hakkı vardır. Taşınmazı kullanan kiracının veya ayni hak sahibinin bu davayı açma hakkı yoktur.
Üçüncü Adım: Maliklerin Karar Alma Süreci
Riskli yapıların tespiti için tek bir kat malikinin başvurusu yeterlidir. Çoğunluk veya apartman kararı bu aşamada aranmaz. Maliklerin salt çoğunluğu ile karar alma zamanları riskli yapı statüsünün kesinleşme anıdır. Riskli yapı kesinleşmeden bu salt çoğunluk ile karar alınamaz; aksi halde iptal edilme riski taşıyacaktır.
Dördüncü Adım: Yıkım Süreci
Riskli yapıların yıktırılmasında öncelik, malikler ile anlaşma yoluna gidilmesidir. Anlaşma sağlanması halinde, malikler, kiracılar ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı ya da yapım desteği verilebilir. Uygulamanın gerektirmesi durumunda Kanun kapsamındaki diğer kullanıcılar da bu yardımlardan faydalandırılabilir; ayrıca enkaz bedeli ödenmesi ve faiz desteği sağlanması da mümkündür. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklere yapının 60 gün içerisinde yıkılması tebliğ edilir. Malikler yıkımı yapmaz ise idare tarafından tahliye ve yıkım yapılır. Yıkım öncesi elektrik, doğal gaz, su kesilir.
Tahliye engellenirse, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı alanlar açılarak işlem gerçekleştirilir. Yıkım ve tahliye masrafları, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır, sonrasında maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Tahliye ve yıkım kararları, yapıya tutanak asılarak, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilerek ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca bu yapılar Başkanlığın internet sitesinde on beş gün boyunca ilan edilir.
KAYNAKÇA
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
Kiraz, Senem, Kentsel Dönüşüm Süreci ve Uygulama Sorunları, Sunum.