İMAR HAKKI AKTARIMI

İMAR HAKKI AKTARIMI VE ÇEVRE BAKANLIĞININ YETKİLERİ GENİŞLETİLDİ!

5 Aralık 2024 tarihinde kabul edilen 7534 sayılı Köy Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 12 Aralık 2024 tarihinde 32750 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı. Türkiye’de arazi kullanımı, imar düzenlemeleri, yapı denetimi ve kentsel dönüşüm gibi geniş kapsamlı düzenlemeler getirildi.

VATANDAŞI EN ÇOK ETKİLEYECEK OLAN İMAR HAKKI AKTARIMINI ANLATIYORUZ.

İmar Kanunu kapsamında imar hakkı aktarımı, kentsel dönüşüm süreçleri gibi mülkiyet hakkını ilgilendiren birçok konuda ÖNEMLİ değişiklikler yapılmıştır. 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesine “İmar Hakkı Aktarımı” tanımı eklenmiştir.

İmar Hakkı Aktarımı Nedir?

İmar hakkı aktarımı, yalnızca 1/1000 ölçekli uygulama imar planları bulunan alanlarda geçerlidir. Kamu hizmetine ayrılan arazilerde yapılaşmaya izin verilmeyen taşınmaz maliklerinin inşaat haklarının başka bir parsele taşınmasını sağlayan sistemdir. Kamu idaresi veya belediye, vatandaşa ait arsanın; okul, yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmet alanlarında kaldığı durumda, kamulaştırma yapmak yerine o arsanın emsale esas inşaat hakkını kendisine ait başka bir parsele taşıyabilecektir.

Önceden kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma yolu ile vatandaşa ait taşınmaza el konuluyordu. Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları yıllar boyu sürebiliyordu. İşte bu yasa ile kamu hizmet alanlarının kamuya mali külfet getirmeden bedelsiz karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilmesi, vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılık durumunun kaldırılması, kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesi sağlanmıştır. Bu amaçla, idareler tarafından plan hükümlerine istinaden yapılan imar hakkı aktarımı uygulamalarına yasal bir zemin oluşturulması hedeflenmiştir.

İmar Hakkı Aktarımı Nasıl Uygulanacak?

Vatandaşın elinden alınmak istenen arsa ile verilmek istenen arsanın değerini belirlemek için SPK lisanslı iki adet değerleme kuruluşu tarafından rapor alınacak. Bu değerleme kuruluşlarının raporladığı değerlerin ortalamaları dikkate alınacaktır. Alınan taşınmazla verilen taşınmaz arasındaki fark burada belirlenecektir. Eğer bir değer farkı ortaya çıkarsa, mahsuplaşma yapılacaktır. Yani size verilen yer ve emsal hakkıyla beraber daha değerli bir yer verildiyse, sizden bu bedel talep edilecektir. Daha düşük bir bedelse de kamu, size bu bedelin farkını ödeyerek mevcut taşınmazı kendi üzerine almış olacaktır.

Örneğin, 2 milyon TL olan 200 metrekare bir arsanın değeri başka bir yerde 100 metrekareye denk gelebilir. Ya da tam tersi 3 milyon liralık bir arsa değeri, imar hakkı transferiyle 2 milyon liralık arsa için imkan sağlıyorsa, mahsuplaşma devreye girebilecektir. Kamu, vatandaş kabul ederse, arasındaki fark için para ödeyip denkleştirecektir. Burada metrekareden ziyade ekonomik değer belirleyici olacaktır. Bu düzenleme ile kamulaştırma maliyetlerinden tasarruf yapılması amaçlanmaktadır. Bu düzenlemenin anayasal ilkelere uygun kullanılması durumunda, taşınmazı elinden alınan kişinin mülkiyet hakkının kaybının önlenmesi ve mülkiyet hakkının korunması beklenmektedir.

Ancak:

• Parselasyon işlemleri şeffaf şekilde yürütülmeli.
• Kamulaştırmasız el atma durumları tazminat hakkını doğurur.
• İmar düzenlemesi, tapu siciline işlenmelidir.